卖房所得应减去装修等费用

摘要：据了解，针对新“国五条”中提出的“二手房个税要按转让所得20%计征”这一条款，有市民认为如果转让所得是按成交价减去购入价差额计算，那么对毛坯房购买者并不公平，且不少房产还需要付出购房利息和交易手续费等成本。

　　在昨天召开的全国政协会议上，国务院出台的新“国五条”引起了委员热议。记者昨天也就这个热点话题，在广州采访了有关方面人士。

　　据了解，针对新“国五条”中提出的“二手房个税要按转让所得20%计征”这一条款，有市民认为如果转让所得是按成交价减去购入价差额计算，那么对毛坯房购买者并不公平，且不少房产还需要付出购房利息和交易手续费等成本。昨日中山大学税收研究中心主任杨卫华 分析，“转让所得”应该是在售出总价减去购入价的“差额”基础上，再扣除掉装修和交易手续费等成本才合理，即一套房产卖出100万元，一次性付款买入50 万元，装修费用花去30万元，交易手续费花去5万元，那么需要计收的个税应是(100-50-30-5)x20%=3万元。

　　有房地产业界人士认为，如果是可以扣除掉装修等成本，那么在征税过程中操作会比较复杂；给少交税费提供了操作空间，因为装修成本是没有统一标准的。

　　焦点1　计收20%卖房个税的“转让所得”该如何计算？

　　专家：应是卖房收入减去买房支出再扣除装修等费用

　　满堂红地产研究部高级经理周峰表示，购房者和业主都到中介咨询“转让所得”该如何计算，多数都误解为是要按照成交价的20%去计收个税，这比过往按成交价1%去计收将 大幅增加成本。周峰解释，条文中提到的“转让所得”，应是指“成交价减购入价”，这种解释也是目前广州市房地产业界普遍的解读。

　　中山大学税收研究中心主任杨卫华指出，如果国务院文件提出的计征基数表述是“差额”，那么就是“成交价减去购入价”，即一套房产卖出100万元，买入50万元， 那么需要计收的个税是(100-50)x20%=10万元；但国务院文件实际表述的是“转让所得”，“所得”应该要在“差额”的基础上，扣除掉装修和交易 手续费等成本才合理，即一套房产卖出100万元，一次性付款买入50万元，装修费用花去30万元，交易手续费花去5万元，那么需要计收的个税应是 (100-50-30-5)x20%=3万元。

　　业界人士认为，按照扣减装修等费用作为计征基数，税费将大幅减低，而且这更符合实际情况。否则，毛坯房购入的房产在二手房转让中，要计收的个税大幅增多，很不公平。

　　事实上，在2006年7月底出台的《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)(下简称“108号令”)中，已明确界定了“所得”概念：个人所得税以实际成交价为转让收入，纳税人转让的住房在转让前的装修费用、住房贷款利息等，凭有效证明可以扣除。

　　有房地产业界人士认为，如果是可以扣除掉装修等成本，那么在征税过程中操作会比较复杂，也给少交税费提供了操作空间。

　　焦点2　按卖房所得20%计收将如何落地？

　　专家：“按成交价1%计收”本就是简化版地方操作细则

　　新“国五条”细则发布后，地方如何落地细则成为关注的焦点。不少购房者希望，广州能按持有房产不同时间等条件细化不同情况，以此规定不同的征收方式。

　　比如，目前佛山市区二手房交易征税方法主要有三种：对不够五年的二手房，一律按评估价减去发票价，征收20%个税；够五年，并且是唯一住房，可以免征个税；够五年，但不是唯一住房，如果没有发票，以评估价2%计个税；如果有发票，同样以差额征收20%。

　　在谈及地方该如何出台落地细则时，杨卫华介绍，在国家税务法 中，关于个税的征收分为三种情形确定税率，其中并未有1%税率的情形。事实上，关于二手房个税税法中表述都是按照转让所得20%，只是在具体操作时，广州 市税务部门在匡算时认为，理论上，“按成交总价1%计收”的税额相当于“按转让所得20%计收”税额，仅在个案上可能会发生微小的偏差。而采用按成交总价 1%计征操作起来更为方便，所以允许按这种方式进行实际征收操作。因此，“按成交价1%计收”本就是简化版地方操作细则。

　　焦点3　可否办“阴阳合同”报低成交价？

　　业界人士：或按评估价算卖出价

　　新政出台后，有声音认为二手房买卖的“阴阳合同”潮流会愈演愈烈，买卖双方将更多地采用报低成交价方式去规避税费。比如，一套房产买入50万元，如果能报低成交价到50万元，则基本上都不用交二手房个税了。

　　对此，有业界人士认为，如果按照新方式强征个税，那么在算转让所得时，也可能是以当地房管部门的市场评估价作为“卖出价”，不一定会采用买卖双方上报的成交价。

　　中原地产区域总监潘婉霞表示，如果新政落地后，还想用报低价的方式去规避新政少交税费也不太可能。目前广州房产部门的房产评估价已经比过往提高很大，部分房产评估价甚至超过了成交价本身，因此很难报低价去规避税费。

　　焦点4 想“赶末班车”又担心突遭落地细则怎么办？

　　业界人士：可在合同上明确约定遇新政的解决方案

　　目前广州市新“国五条”操作细则仍未正式落地，不少购房者担忧今后税费提高且二套房首付门槛提高，想要抢在新政前“赶末班车”。但他们又担忧跑慢过新政落地，最终成为新政“饮头啖汤”者，这该如何处理？

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，二套房贷收紧是特指房价上涨过快城市，预计中央可能会有3个月观察期去决定哪些城市需要收紧房贷，最迟三季度这一政 策将在部分城市落地。另有地产中介经纪支招，想要赶末班车但又有担忧的购房者，可以在签合同时明确约定遭遇新政后的解决方案，比如“按新政策缴税双方各负 担一部分”或者是“按新政无法获批房贷将无条件解约”等调控。

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